楼市成交回稳 土地市场有暖意

2025年02月28日    来源：经济参考报

　　近期，房地产市场呈现回稳迹象。多个热点城市新房与二手房成交量双双上扬，土地市场也逐渐升温，百轮拍地已不鲜见。与此同时，资本市场也释放出积极信号，2月27日，大名城涨停，海南高速、碧桂园、辰星发展、时代中国控股等涨幅靠前，传递出市场信心正在修复的信号。

　　2月22日，深圳龙华区中洲迎玺项目正式线下选房，2990批客户抢购780套房源，认购比为3.8：1，成为今年首个登记比超3倍的深圳新盘。据了解，开盘当天，项目整体去化率达65%，成为开年后深圳首个全城关注的热销红盘，市场情绪有所提升。

　　在杭州，2025年农历年后开工以来，位于西湖区云谷板块的杭铁万科·云耀之城项目来访量增加明显，首个周末日均来访量就突破100组，较年前增长约100%。

　　“不仅来访量增加了，客户心态也有了变化。”项目营销负责人介绍，从春晚到“六小龙”刷屏，城市热度以及市场信心有比较明显的提升。

　　成交量提升后，房地产库存压力有所缓解。易居房地产研究中心报告显示，2025年1月，全国百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%。从库存去化周期来看，1月全国百城新建商品住宅库存去化周期为21.3个月，较此前26.8个月的最高值已有明显下调。

　　易居房地产研究院副院长严跃进表示，库存去化周期的下降意味着库存压力得到有力释放，也为今年全年房地产市场供求关系平衡创造了更好条件。

　　但还需认识到，市场仍处于分化阶段。根据百城住宅库存报告显示，1月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.6、18.1和30.3个月。虽然三类城市去库存周期总体上都有改善，但只有一线城市去库存周期已回到合理区间。

　　楼市回稳，这一积极变化也传导至土地市场。2月25日，杭州迎来蛇年第三次土拍，3宗主城区的宅地均溢价成交。其中，上城区城东新城单元地块经过110次举牌由华润置地摘得，溢价率达72.48%，刷新该区块溢价率和楼面价纪录。

　　同属长三角地区的上海土地市场，在几天前也刚刚经历了激烈的竞逐。2月20日，上海2025年第一批集中土拍正式开拍，虹口、浦东、松江、奉贤区4宗宅地最终全部溢价出让，总成交价159.26亿元，平均溢价率达33.56%。其中，虹口地块经过184轮竞拍，由金茂&庆隆以89.64亿元竞得。

　　此次上海土拍中，各路房企纷纷返场拿地，释放出重点城市回暖的信号。一方面是金地时隔21个月后，再度于上海出手拿地；另一方面，星狮地产和庆隆集团这两家新加坡房企，也踊跃加入拿地大军。这一系列举动被解读为，在楼市新政实行后企业看到了市场信心。

　　标普信评在最新研报中分析称，金地集团新增土储，一方面由于其已有较长时间未在公开市场拿地，随着优质项目逐渐去化，有较强的补库存需求；另一方面，流动性压力逐步缓解，也让金地集团有一定余力进行补库存。

　　中指研究院数据显示，1月，房地产企业债券融资总额达到509.8亿元，其中信用债、ABS依旧是融资的主要方式，且债券融资利率同比出现下降。2月14日，绿城中国宣布将发行3.5亿美元2028年到期的美元债券，这也是2025年以来民营房企发行美元债首度“破冰”。

　　“此次绿城成功发行美元债，充分说明市场信心在提振。”严跃进说，这既代表了相关企业的投融资能力持续恢复，也说明外部金融机构等对中国房地产市场和企业的信心增强，有助于推动更多房企重启境外融资。

　　克而瑞研究中心研究员张衍表示，从成交回暖到价格回调，从土地市场到资本市场，房地产市场筑底信号从核心城市向外传导，从存量市场向增量市场递进的趋势愈发明朗。随着中央部委一系列稳市场政策的全面落地，这种由点及面、由量及价的市场修复，有望推动2025年房地产行业逐步实现从规模筑底到价格筑底的实质性跨越，进而带动全产业链进入良性复苏周期。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，随着相关政策的推进，房地产市场出现“止跌回稳”的势头，但这仍是阶段性、结构性的。短期来看，行业“止跌回稳”还需实现多重修复链条的传导，才能真正实现正向循环。