2023年01月10日 来源：中国消费者报
2022年，疫情反复、部分期房项目停工等因素，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战。 回顾过去这一年，据克而瑞统计，有39城放松限购，宁波、佛山更是全面取消限购；80多个城市首套房最低首付比例已经降至两成；57城执行认房不认贷，促进置换需求入市；170城减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求等；243城放松公积金贷款…… 随着11月份保交楼纾困基金、“金融16条”、“三箭”齐发等政策出台，房地产行业迎来多重利好。展望2023年，防疫措施持续优化、经济社会运行恢复常态，业内专家对行业的未来走势普遍持乐观态度，认为政策的宽松趋势有望延续并有所加码，房地产行业即将触底反弹。 2022年，商品房销售额持续下行。国家统计局数据显示，2022年1—11月，全国商品房销售面积为121250万平方米，与去年同期相比下降23.3%；商品房销售金额为118648亿元，与去年同期相比下降26.6%。 新建住宅价格方面，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔7年再次出现年度下跌，全年累计下跌0.02%。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年，受疫情多点散发、经济下行压力加大等因素影响，百城新房价格各月环比均下跌。12月，百城新建住宅均价为16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。 另外，中指研究院发布的2022年中国房地产企业销售情况显示，2022年，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%。其中，碧桂园仍然稳坐头把交椅，以4643亿元的销售额排在榜单第一位，随后是保利发展、万科集团，2022年销售额分别达到4408亿元、4172.2亿元。 中指研究院指数事业部研究总监陈文静在回顾2022年楼市市场表现时对《中国消费者报》记者表示，虽有多个利好政策叠加，但尚未从根本上扭转楼市需求端低迷态势。值得关注的是，2023年元旦假期期间，重点监测22城新建商品住宅成交面积较去年元旦假期增长超两成，不同城市市场行情分化明显，一线城市市场韧性较强，核心一二线楼市活跃度有了明显回升。 土拍 受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年土地市场供需均表现低迷，房企投资拿地大幅缩量。诸葛找房发布的数据显示，2022年实现土地供应规划建筑面积为90710.04万平方米，较2021年下跌38.07%；成交规划建筑面积60291.32万平方米，较2021年下跌45.91%，但平均土地成交楼面价为5119元/平方米，较2021年上涨5.98%，再度刷新了成交楼面价新高。 值得注意的是，自2021年推行集中供地模式以来，土地市场监管逐步加强，供需两端凸显谨慎特征，土地供需规模连续2年下滑，但平均成交楼面价已连续4年上扬。 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示，2022年土地市场基本呈现“溢价率低位徘徊，流拍率高位震荡”的特征。年初全国多城积极出台改善政策，土地市场热度呈现持续微升的态势，5月份由于计划集中拍地的活动较少，市场热度短暂下降，随后于6月份再度回升。进入下半年，房企销售端尚未见明显好转，资金链持续承压，房企拿地态度转变，溢价率自7月份起持续下行，至10月份溢价率创新低，仅有1.24%。随后，在11月诸多金融支持政策加速落地的积极影响下，房企融资环境改善，拿地信心微升，溢价率止降转升为7%，但仍处于历史较低水平。 从未来发展趋势上看，当前销售市场下行压力仍较大，预计市场销售企稳回暖后，房企才会逐步恢复投资拿地意愿。 保交楼 2022年7月28日，中央要求压实地方政府责任，首次提出“保交楼、稳民生”。随后，“保交楼”频频出现在重大会议的决策部署中，监管部门多次回应并高度重视，各地政府也加快落实相关举措及配套资金，有超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。 不久前召开的中央经济工作会议再次提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。 58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示：“这是中央经济工作会议首次就房地产提出‘三保’政策。保交楼是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。而房地产在恢复和扩大消费层面有着重要作用，也是推动经济稳定发展的支柱力量。 2023年仍是“保交楼”的关键节点，伴随着各个配套政策不断落实，保交楼资金落实速度有望加快，将修复购房者置业信心，稳定市场预期。对于房企来说，如何按时保质交付已成为检验房企是否稳健经营的关键指标。 “三箭”齐发 2022年，地产融资“三支箭”——信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具连发，为房地产市场企稳恢复提供了极大支持。 11月11日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。 11月28日，证监会发文表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来再次启动房地产股权融资。12月21日，证监会再发文称，允许符合条件的房企借壳上市，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，这意味着在2010年被实质上叫停的“房企借壳上市”重获监管层支持。 截至目前，已有60家银行向120多家房企授信额接近5万亿元，多家房企申请储架式发债总规模超过1200亿元，30家上市房企发布定增、配股再融资消息。在市场信心较为脆弱的情况下，金融监管部门“三箭”齐发，帮助房企恢复“造血”功能，防范化解优质头部房企风险，改善房企资产负债状况，对修复市场信心将起到积极作用。 支柱产业 行业定位决定政策导向，近期房地产再度被重申为“国民经济支柱产业”。 2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 12月18日，中央财办有关负责同志在解读中央经济工作会议精神和当前经济热点问题时再次强调：“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。” 央行副行长刘国强也公开表示，当前，房地产是重点领域也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，要保持总体稳定。 业内人士指出，在当前市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复和宏观经济的改善。 “五限”松绑 2022年可谓是房地产政策松绑大年，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”松绑成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展脉络。 中指研究院统计显示，今年已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。 在限购方面，据不完全统计，2022年超百条限购优化政策发布，遍及多个省会城市以及热点二线城市，内容主要围绕缩小限购区域、降低购房资质和门槛、放宽多孩家庭和老年家庭限购等。进入12月，多个重点城市继续“松绑”限购，包括成都、西安、武汉、南京等，佛山甚至全面取消限购。 曾几何时，“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，2022年限贷政策的优化成为重点，信号意义更加强烈。2022年以来，包括驻马店、宜春、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等众多三四线城市，以及郑州、兰州、天津、南京、杭州等重点二线城市，优化了“认房又认贷”政策，即对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房时执行首套房贷款政策。 房贷利率 2022年，央行三次下调贷款市场报价利率（LPR），以求刺激房地产市场需求。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。 不仅如此，央行还推出差别化信贷政策，比如5月份的政策指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市可自主决定新发放首套住房贷款利率下限。 5年期以上LPR是房贷利率定价的“锚”，很大程度上关系着房贷利率的变动。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，带动住房需求释放。 退税 为了推动换房交易，2022年9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 该政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。该政策对于有换房需求的消费者来说，有助于降低换房成本，激活改善性住房需求。 花式卖房 2022年，楼市下行压力加剧，为了激发人们的购房热情，各地开发商开启疯狂模式，花式促销卖房。 3月，招商蛇口与雅达国际合作开发的乌镇璟园发布了《买房送工作》的文章，其中提到两种赚薪方式，第一种是入职招商蛇口，第二种是推荐其他客户购房获得佣金。 6月中旬，位于河南杞县、民权县的两个房地产项目，分别推出了“2元/斤，小麦换房”和“5元/斤，大蒜换房”的广告，“河南两县城买房小麦、大蒜能抵首付”迅速登上热搜，引发热议。随后，西瓜、水蜜桃、土猪等农产品纷纷跟房子扯上了关系。 到了年底，开发商的促销又有了新花样。11月13日，南宁轨道荟在公众号上发布了一则购房优惠活动：购买南宁轨道地产旗下任一楼盘，南宁轨道地产将送给业主地铁“VIP会员卡”，免费坐地铁10年。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，2022年开发商的日子不好过，更需要在销售上大做文章，不断下沉寻找意向客户。但是，花式营销在吸引人们眼球的同时，也须注意防范风险，开发商更应该把让利做到实处，少一点噱头，多一份实在。 保租房 2022年保障性租赁住房热度持续升温，各地推出了众多措施加快保租房建设，从顶层设计到筹建实施再到监测评价等，相关政策日趋完善和细化。 住建部统计数据显示，2022年，40个城市计划筹集建设240万套（间）保障性租赁住房，数量相较2021年的94.2万套（间）增长了2.55倍。截至10月底，全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），其中，40个城市已开工建设和筹集270多万套（间），提前超额完成年度任务。 党的二十大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，表明中央将继续发力完善住房供应制度政策，并大力推动住房租赁市场发展。相关部委也接连发文，组织各地做好发展保障性租赁住房情况的监测评价，督促各地加快保障性租赁住房建设。整体来看，保障性租赁住房已成为我国住房政策支持的最新发力点，预计未来两年将迎来建成高峰，并将长期影响我国住房供应体系。