信贷宽松稳楼市，热门二线城市渐成主力
2022-06-06 来源：第一财经
6月将进一步验证政策效果。
楼市因城施策持续推进，信贷宽松稳楼市已有初步成效。
近日，珠海、佛山等地纷纷出台楼市新政，重点从房贷支持和放松限购等方面刺激需求。据中原地产研究院统计，仅5月就有超过百城发布稳楼市新政，在城市级别从三四线城市向二线城市拓展的同时，政策内容也逐渐从放松限购升级到信贷宽松。
随着前期降利率等政策传导和热门二线城市的带动，5月楼市成交已经出现回暖迹象。克而瑞数据显示，5月百强房企业绩和30个重点监测城市商品住宅成交面积均环比改善，同比跌幅没有进一步扩大，机构普遍分析房企基本面数据有望触底。
近期广州对外地户口购房条件有所放松，也导致市场对一线城市松绑的预期升温。不过业内人士普遍认为，考虑到一线城市需求旺盛，疫情缓解后成交将会明显改善，且大幅松绑与“房住不炒”相悖，政策大幅调整的概率较低。
住房公积金支持力度加大
稳地产背景下，楼市松绑“新招”不断，近日珠海“一人购房全家帮”的新政策引起关注。
6月1日，珠海住房公积金管理中心在官网披露《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，提出要优化政策，充分满足缴存职工住房消费需求。其中除提高公积金贷款审批额度上限、加大人才安居支持力度等政策外，还明确提出实行“一人购房全家帮”，即缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷逐月提取公积金帮助直系亲属偿还房贷。
此前的5月31日，珠海刚刚发布了《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，对受疫情影响的企业和职工提供补缴缓缴、提高提取额度等纾困支持。
除珠海外，随着住建部、财政部、央行在5月24日联合发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，多地已经做出相应政策调整，进一步加大住房公积金的纾困力度。
同样在广东的江门也在6月4日宣布了类似支持政策，其在5月31日刚刚暂停了三个限购区域的限购政策。中山市在6月2日的稳经济一揽子政策措施中提到，对6月30日前在该市购买新建商品住房的购房个人发放消费券，同时通过提高住房公积金贷款额度及对购买装配式建筑商品房贷款优惠额度等方式，加大住房公积金支持力度。
中原地产研究院数据显示，今年以来已有超过150个城市发布了房地产调控政策，创下历史纪录，其中仅5月就有超过100个城市发布110多条稳楼市新政。而根据克而瑞最新数据，按照政策方向（或有重叠）划分，5月放松公积金贷款的省市高达71个。记者梳理发现，其中不乏东莞、西安、济南、成都等热门城市。
5月还有20城放松限购、25城放松限贷、14城放松限售、16城减免房地产交易税费，以及22城落地购房补贴、26省市放松预售资金监管。但整体来看，相比一季度侧重于放松限购、限贷、限售等既有限制，二季度以来各地调控重点逐渐向信贷宽松倾斜，公积金贷款支持、购房补贴等在疫情冲击较严重的当下出台频率增加。
而自5年期以上LPR（贷款市场报价利率）超预期下调15个基点、央行调整全国房贷利率基准下限之后，不少地区房贷利率已经进入“4.25%时代”。
两月超25个二线城市跟进
除了政策方向的变化，松绑城市的级别也有所升级，在三四线城市经历了一轮大范围放松之后，热门二线城市逐渐成为调控主力，包括成都、杭州、苏州、厦门、南京、武汉、青岛等城市在稳楼市方面发布新政的积极性普遍较高。
中原地产研究院数据显示，最近两个月已有超过25个二线城市发布了超过50条稳楼市政策。
但相比三四线城市主要矛盾侧重于新建住房的去库存压力，热门二线城市更倾向于活跃二手房市场，一方面将多孩家庭等作为定向放松的主要对象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，开辟远城区购房需求。
以佛山为例，该市住建局等四部门6月2日联合发布新政，大幅缩小限购区域，将商品住房限购区域缩小至禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。同时不再将满5年住房计入家庭查验套数，进一步支持改善型住房需求。
而继6月2日青岛城阳区和青西新区推出商业落户政策之后，6月3日青岛高新区、城阳、西海岸新区三区发布了取消全面住房限购的通知。此前的5月，武汉全面解除了江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区四大远城区的限购政策；济南则不再将长清区、章丘区列入限购范围。此外，成都、南京、厦门等热门城市也纷纷放开远城区限购。
远城区放松一方面是根据市场供求结构，另一方面是促进城市的空间结构优化。58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，热点二线城市外围区、远城区一般是供大于求的状态，针对性调控将更为有效。同时，此举也有利于引导人们往郊区落户，优化产业和人口布局。
以成都为例，根据克而瑞地产研究统计，4月份，在全国50个重点城市中，新开盘项目平均去化率跌至29%，而成都去化率超过60％，但各区域、各板块市场冷热不均。其中，天府新区等区域新房去化率高至100％，而外围区域多个滞销项目去化率仅5％左右。杭州则在主城区供货断档、全市新盘平均去化率大幅回落至38%的同时，外围区域去化压力也不断加剧，不少项目去化率低于10%。
最受关注的是广州。近日有消息称，广州对外地户口购房要求从连续5年缴纳社保放松至断缴或补缴时间不超过3个月。当地中介人士向记者确认了这一点，但仅在部分区域执行，并表示黄埔区可能在近期将“连续5年”缴纳社保调整为“连续1年”。
这一消息再次引发了市场对一线城市松绑的预期。不过前述中介人士认为，可断缴或补缴3个月可能主要针对疫情的影响，不具备所谓的“信号意义”。
此前多位业内人士对记者表示，一线城市需求强于供给，政策大幅放开对稳地产作用有限，且容易助推房价上涨，与“房住不炒”的主基调不符，大幅松绑的概率较低。
以深圳为例，该市今年4月出现回暖迹象后，近期个别新房市场豪宅项目销售火爆，引起业内广泛关注。有消息称，当地相关部门已多次对当地楼市展开调研。
不仅是一线城市，二线城市的政策调整也颇为谨慎。有江苏当地中介人士对记者表示，徐州多家银行在5月底将房贷利率下调至4.25%后，仅几天时间又被叫停，此前南京放开限购政策也曾出现“半日游”现象。克而瑞在最新报告中提到，受疫情影响，长三角区域成交整体低迷，但苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏，其中徐州新盘平均去化率升至41%，环比增加19个百分点，主城区部分高性价比楼盘近乎“日光”。
6月政策效果将得到进一步验证
在各地因城施策的同时，中央全面维稳楼市的频率也在增加。继“定向降息”之后，5月全国稳住经济大盘会议也释放出强烈的撑地产信号。
克而瑞研究认为，房地产金融政策在持续支持刚性和改善性住房需求的同时，供给端也有望迎来更多逆周期调节，提升市场信心。
从5月数据来看，楼市已经出现回暖信号，在成交环比好转的同时，同比跌幅没有进一步扩大。克而瑞数据显示，5月30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%。
从楼市量价组成来看，在平均销售价格负增长的情况下，5月销售金额的边际好转主要得益于销售面积的环比大幅增长。东北证券地产分析师吴胤翔认为，这与本轮宽松政策从三线城市开始逐步向二线和一线城市扩散有关，前期相对更早出台宽松政策的二线城市成交面积回暖，整体呈现涨多跌少。比如，苏州、青岛等地成交量环比分别增长超40%，杭州、佛山等城市环比增长超15%，而房价较高的一线城市整体成交环比增长7.4%，其中北京和深圳分别环比下跌 31.8%和 44.0%。
随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，将加大供货力度，6月～7月被机构普遍认为是验证各城市市场成色的重要节点。吴胤翔认为，未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现。
但城市间的分化会有所加剧。克而瑞研究指出，两类城市成交有望明显改善，一类是市场供求基本平衡的城市，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交将明显回升；另一类是放松政策力度较大的城市，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费。
